Sursa imagine: homeplanning.ro

Până pe 1 august 2025, piața imobiliară din România beneficiază încă de pragurile actuale de TVA: 9% pentru locuințele noi sub 120 mp și deduse prin plata unui avans, respectiv 19% pentru restul locuințelor noi . Însă odată cu intrarea în vigoare a proiectului fiscal asumat de guvern în Parlament în 7 iulie 2025, cota generală de TVA va crește la 21%, iar facilitățile reduse vor dispărea în domeniul imobiliarelor

Această modificare fiscală va genera un șoc pe piață: cumpărătorii de locuințe vor plăti între 133% mai mult TVA pentru aceleași proprietăți în lipsa unor condiții specifice sau antecontracte semnate cu avans de minimum 20% până la 31 iulie 2025. Majorarea drastică a TVA va afecta în mod special locuințele noi din aria metropolitană a Capitalei – sectoare precum Ilfov, Otopeni, Chiajna, Popești‑Leordeni, Jilava, Tunari – unde construcția de case și dezvoltările individuale sunt tot mai frecvente.

Impactul majorării TVA asupra prețurilor locuințelor

Creșterea costului imobilului

Conform estimărilor experților, orice locuință nouă va deveni substanțial mai scumpă în termenii educțiilor de plată. Spre exemplu:

• Un apartament de 125 mp nou în vânzare pentru 150.000 € + TVA implica anterior un TVA de 19% (~28.500 €). La 21% TVA, suma suplimentară crește la 31.500 €, rezultând în +3.000 € costuri adiționale pentru cumpărător.
• Pentru locuințe mici (50 mp) cu preț de 100.000 €, diferența de TVA ajunge la +12.000 €, dacă se aplică 21% în loc de 9%.

Presiune în zonele adiacente Bucureștiului

Zona peri‑urbană a Capitalei a cunoscut un veritabil boom în construcția de case în regie proprie sau mici ansambluri rezidențiale – în special după pandemia Covid. Aceste proiecte, deseori încadrate în categoria de importanță D (cea mai puțin importantă), sunt exceptate prin lege de la controlul obligatoriu al inspectorilor ISC, ceea ce deschide calea spre riscuri neidentificate. Prin urmare, anticipăm:

• O creștere mai accentuată a prețurilor la casele din Ilfov și localitățile limitrofe față de cele din București, unde oferta este mai eterogenă.
• Presiune asupra cererii, pe măsură ce cumpărătorii caută să semneze antecontracte și să achite avansuri înainte de data limită de 31 iulie 2025 pentru a beneficia de TVA 9%.

Prudenta cumpărătorilor și apariția serviciilor de inspectie tehnică

Excluderea completă a caselor unifamiale de la control ISC

Locuințele construite în regie proprie și încadrate în categoria D nu beneficiază de controale formale ISC (Inspectoratul de Stat în Construcții) privind calitatea lucrărilor executate. Din acest motiv, cumpărătorii devin reticenți la achiziția „pe ochi frumoși”. În consecință, s‑a observat o creștere clară a cererii pentru inspecții tehnice imobiliare autorizate, menite să reducă riscurile de achiziție a unei locuințe cu probleme structurale, hidroizolație defectuoasă, instalații neconforme sau documentație insuficientă.

Echilibrarea balanței între agenți și inspectori

În piața imobiliară din București și împrejurimi, agențiile imobiliare pun accent pe avantajele proprietății (suprafețe, vecinătăți, potențial de personalizare), însă rolul inspectorului tehnic este să evidențieze riscurile constructive, astfel încât potențialii cumpărători să fie bine informați și să negocieze în cunoștință de cauză, neavând niciun interes legitim.

Ascensiunea firmelor specializate în inspecții imobiliare

Creșteri ale cifrelor de afaceri pentru firmele de verificări tehnice

Companii din domeniul ingineriei civile și tehnicii construcțiilor au înregistrat creșteri notabile în perioada de boom imobiliar premergător majorării TVA. Cererea pentru Home Inspection sau Technical House Inspection a explodat, în special în Ilfov și zona metropolitană a Bucureștiului, unde tranzacțiile implică adesea case individuale.

Home Planning – lider pe piață

Home Planning este recunoscut ca lider pe piața inspecțiilor tehnice imobiliare din România și este fondator al A.I.T.I. (Asociația Inspectorilor Tehnici de Imobile). Ei oferă:

• Inspecții detaliate cu aparatură profesională (camere termice, scanere de perete, etc.), efectuate de ingineri autorizați ISC.
• Analiza documentației tehnice – autorizații, carte tehnică, proiect, pentru a oferi o imagine completă asupra conformității constructive.
• Rapoarte utile în procesul de negociere, identificând costuri ascunse și probleme structurale majore.

Feedback-ul clienților

Recenziile recente (iulie 2025) de pe platforme publice arată o satisfacție ridicată:

„Au identificat probleme ascunse pe care altfel nu le-aș fi observat… foarte profesioniști”
„Mi-au afișat consultanță pe baza cărții tehnice… m-au ajutat să negociez prețul” 

Aceste servicii, deși implică un cost – de regulă în jur de 700 € pentru o inspecție în București‑Ilfov, sunt percepute ca o investiție inteligentă, care poate salva mult mai mult în viitor.

Previziuni: cum vor evolua prețurile caselor după majorarea TVA

Diferențele între case și apartamente

• Casele individuale în localitățile peri-urbane: transformă în investiții relativ mai scumpe, deoarece TVA‑ul de 21% se aplică pe întreaga sumă și scrie adesea în costurile dezvoltării regiei. Având costuri mai ridicate de construire și documentație, prețurile ar putea crește cu 5‑10% peste tendința generală.
• Apartamentele din blocuri noi în București: piețele mari au absorbția mai mare a impactului fiscal, forță de negociere a dezvoltatorilor. Totuși, există săriri de preț, estimările indicând o creștere de 3‑6% în medie.

Zona Ilfov & peri‑urbană: explozie de prețuri

În locuri precum Chiajna, Jilava, Tunari sau Voluntari, unde construcțiile sunt frecvent în regie proprie, iar cumpărătorii devin tot mai prudenți:

• Cererea pentru inspectii tehnice va continua să crească, iar firmelele care oferă servicii autorizate (precum Home Planning) vor continua să se extindă.
• Prețurile caselor deja ridicate (ca urmare a dinamismului din 2023–2024) vor urca și mai mult, deoarece scăderea TVA‑ului de 9% dispare, iar costurile exacte de achiziție includ taxă mare.
• Estimăm o creștere a prețurilor la case de 7‑12% în aceste zone, în primele 12 luni după 1 august 2025.

Cum cumparatorii aleg să se protejeze

Cumpărătorii conștienți, mai ales tinerii sau familiile care apelează la agenție imobiliară, caută deja:

• inspecții tehnice complete înainte de semnarea antecontractului;
• dovezi documentare solide (carte tehnică, autorizații, verificari în faze determinante, situații de recepție);
• argumente pentru negociere bazate pe riscuri identificate tehnic.

Acest tip de inspectie de proprietate (home inspector) devine standard — popularizată prin site‑uri de profil (homeplanning.ro, inspectorimobiliar.ro, inspectortehnic.ro, inspectietehnicaimobile.ro, inspectietehnicaimobiliara.ro, cartetehnica.ro ) 

Concluzie și recomandări

Ale zilele 30–31 iulie 2025 sunt cruciale pentru cumpărători: semnarea antecontractului și plata avansului de minimum 20% sunt singura cale să mai beneficieze de TVA de 9% până la 31 iulie 2026.

Piața imobiliară din București și zonele adiacente va suferi o consolidare fiscală, cu prețuri în creștere odată cu aplicarea cotei TVA de 21%. În paralel, serviciile de inspectie tehnica imobiliara (home inspection) devin esențiale într-o piață cu riscuri ascunse și reglementări fiscale stricte.

Firmelor de inginerie civilă autorizate, precum Home Planning, le revine rolul cheie: oferirea de evaluări profesionale, independente, care echilibrează informația oferită de agenția imobiliară și protejează cumpărătorii de costuri neașteptate.

Pentru oricare cumpărător responsabil, o inspecție tehnică imobiliară înainte de achiziție este o veritabilă asigurare: reduce riscul unei locuințe cu probleme majore și oferă instrumente clare de negociere — un avantaj de necontestat în era TVA‑ului de 21%.

Instapress