Achiziția unei case reprezintă una dintre cele mai importante decizii financiare pentru o familie. Dincolo de aspectele vizibile – finisaje, compartimentare sau localizare – numeroase imobile ascund deficiențe tehnice care nu pot fi identificate la o simplă vizionare. În acest context, inspecția tehnică imobiliară devine un instrument esențial pentru evaluarea reală a unei proprietăți înainte de cumpărare.

O astfel de verificare este realizată de specialiști cu pregătire în domeniul construcțiilor și presupune o analiză non-invazivă a structurii, instalațiilor, finisajelor și a documentației tehnice, utilizând inclusiv echipamente profesionale precum camere termografice sau detectoare de umiditate.

Defecte frecvente la case noi

În cazul locuințelor recent construite, există percepția că riscurile sunt minime. În practică, inspecțiile tehnice evidențiază frecvent o serie de neconformități:

• fisuri în pereți și tavane, generate de tasări sau execuții necorespunzătoare;
• punți termice și izolații deficitare, care duc la pierderi de energie și condens;
• infiltrații la nivelul acoperișului sau teraselor, cauzate de hidroizolații defectuoase;
• execuții neconforme ale instalațiilor electrice și sanitare;
• abateri de la proiectul autorizat, cu impact asupra conformității legale.

Aceste probleme apar adesea pe fondul execuției rapide și al lipsei unui control riguros în fazele determinante ale construcției.

Defecte frecvente la case vechi

În cazul caselor construite anterior, riscurile sunt diferite și pot implica degradări în timp:

• fisuri structurale și tasări ale construcției;
• instalații învechite sau neconforme cu standardele actuale;
• infiltrații cronice și umiditate ascensională;
• modificări realizate fără autorizație sau proiect tehnic;
• lipsa lucrărilor de întreținere.

În aceste situații, costurile de remediere pot fi semnificative dacă problemele nu sunt identificate înainte de achiziție.

Aspecte juridice: vicii ascunse și garanții

Din punct de vedere juridic, cumpărătorul este protejat în cazul existenței unor vicii ascunse, conform Codului Civil. Acestea reprezintă defecte care nu puteau fi identificate la momentul cumpărării și care afectează utilizarea normală a imobilului. În general, termenul de răspundere este de 3 ani de la descoperirea viciului, în condițiile legii.

În paralel, Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcții stabilește obligațiile investitorilor/dezvoltatorilor și garanțiile aferente lucrărilor, diferențiate în funcție de categoria de importanță a construcției și de elementele acesteia (structură, instalații, finisaje).

Cu toate acestea, valorificarea acestor drepturi depinde în mod direct de existența unei documentații tehnice complete și de posibilitatea demonstrării defectelor prin evaluări de specialitate.

Cartea tehnică a construcției – un element esențial

Un aspect esențial în analiza unui imobil îl reprezintă cartea tehnică a construcției, care ar trebui să includă toate documentele relevante din faza de proiectare și execuție.

În practică, se constată frecvent lipsa unor documente importante, precum:

• procese-verbale de faze determinante;
• procese-verbale pentru lucrări ascunse, vizate de specialiști atestați;
• documente privind ignifugarea materialului lemnos pus în operă;
• neconcordanțe între construcția executată și proiectul autorizat.

Aceste lipsuri pot genera riscuri tehnice și juridice, întrucât, după achiziție, responsabilitatea pentru conformitatea construcției revine noului proprietar. Totodată, obligațiile privind urmărirea comportării în timp a construcției revin proprietarului, conform legislației în vigoare.

Mitul verificării de către bancă

Un mit frecvent întâlnit este acela că o locuință achiziționată anterior prin credit ipotecar ar fi fost verificată tehnic de către bancă sau asigurator.

În realitate, instituțiile financiare efectuează doar evaluări imobiliare pentru stabilirea valorii de piață, fără a analiza în detaliu starea tehnică a construcției. Aceste evaluări nu au rolul de a identifica defecte de execuție sau riscuri tehnice.

Verificările tehnice reale sunt realizate exclusiv de specialiști atestați în domeniul construcțiilor.

Semnale de alarmă care indică probleme

Există o serie de indicii vizibile care pot sugera existența unor probleme tehnice:

• fisuri în pereți sau tavane;
• tasări ale construcției;
• pete de umiditate sau infiltrații;
• miros de mucegai;
• deformări ale finisajelor.

Corelate cu lipsa documentației tehnice, aceste semne pot indica riscuri semnificative pentru cumpărător.

Inspecția tehnică – o etapă esențială înainte de cumpărare

În contextul actual al pieței imobiliare din România, inspecția tehnică înainte de achiziție nu mai este o opțiune marginală, ci o practică din ce în ce mai frecventă în rândul cumpărătorilor informați. Creșterea numărului de tranzacții, dezvoltarea accelerată a proiectelor rezidențiale și variațiile de calitate în execuție au generat o nevoie reală de verificare tehnică independentă.

În majoritatea cazurilor, decizia de cumpărare este influențată de factori vizuali sau emoționali – compartimentare, finisaje, poziționare – însă numeroase probleme relevante din punct de vedere tehnic nu sunt vizibile la o simplă vizionare. Defecte precum infiltrațiile, punțile termice, execuțiile neconforme sau disfuncționalitățile instalațiilor pot rămâne ascunse până după mutare, moment în care se transformă în costuri directe pentru proprietar.

În acest context, inspecția tehnică oferă un avantaj esențial: o evaluare obiectivă și documentată a stării imobilului, realizată de un inginer specializat. Aceasta permite:

• identificarea defectelor ascunse înainte de tranzacție;
• estimarea realistă a costurilor de remediere;
• înțelegerea riscurilor tehnice asociate construcției;
• susținerea unei negocieri informate a prețului de achiziție.

Totodată, analiza tehnică trebuie corelată cu aspectele juridice. Defectele descoperite ulterior pot fi încadrate ca vicii ascunse, însă demonstrarea acestora este, în practică, dificilă fără o evaluare tehnică realizată anterior achiziției.

Un alt aspect relevant este existența costurilor ascunse, în special în cazul locuințelor noi, generate de execuții neconforme sau soluții tehnice deficitare. Acestea pot influența semnificativ bugetul ulterior de exploatare și întreținere.

De asemenea, trebuie subliniat faptul că legislația nu impune efectuarea unei verificări tehnice înainte de cumpărare, ceea ce înseamnă că responsabilitatea evaluării din punct de vedere tehnic a imobilului revine integral cumpărătorului. În lipsa unei astfel de analize, riscurile sunt preluate implicit de noul proprietar.

În practică, o inspecție tehnică bine realizată funcționează ca un instrument de protecție: reduce incertitudinea, oferă transparență și transformă o decizie bazată pe percepție într-una fundamentată tehnic. Într-o piață în care diferențele de calitate pot fi semnificative chiar între imobile similare, această etapă devine esențială pentru orice achiziție responsabilă.

Despre conceptul de home inspection în România

Home Planning® este prima companie din România care a introdus conceptul de home inspection – cunoscut la nivel local ca inspecție tehnică imobiliară – adaptat standardelor internaționale și aplicat pieței rezidențiale. Activitatea constă în evaluarea tehnică non-invazivă a locuințelor (apartamente și case), realizată de ingineri specializați, prin analizarea structurii, instalațiilor, finisajelor și a documentației tehnice, cu utilizarea echipamentelor profesionale. Rezultatul este materializat într-un raport tehnic documentat, care oferă cumpărătorilor o imagine clară asupra stării imobilului și a riscurilor asociate achiziției.

Sursa imagine: www.homeplanning.ro

HOME PLANNING SRL
https://www.homeplanning.ro/
office@homeplanning.ro
+40 723 61 70 83