• În ultimii 3 ani, locuințele au devenit cu 7% mai accesibile în Constanța
• Locuințele din județul Sibiu, cu aproape 13% mai puțin accesibile decât în 2022

Locuințele din București și Ilfov sunt în prezent cele mai accesibile din România, întrucât locuitorii pot cumpăra o garsonieră cu echivalentul a 4,3 salarii medii nete anuale, potrivit unei analize realizate de Storia – cea mai vizitată platformă imobiliară din România. La polul opus, clujenii au nevoie de 7,1 salarii medii nete anuale pentru o achiziție similară.

„Piața imobiliară din România traversează o perioadă de creștere a prețurilor solicitate pentru proprietăți. De altfel, o analiză recentă realizată de noi a scos în evidență că în ultimele 12 luni, prețurile medii la apartamente au crescut în toate marile orașe ale țării, de exemplu cu aproximativ 12% în București sau 19% în Cluj-Napoca. Cu toate acestea, atunci când prețurile solicitate pentru proprietățile imobiliare sunt corelate cu evoluția salariului mediu net din județul respectiv, perspectiva asupra pieței imobiliare se schimbă. Astfel, există județe în care o persoană care câștigă echivalentul unui salariu mediu net pe economie poate cumpăra mai ușor un apartament decât în urmă cu 3 ani, în timp ce în alte județe achiziționarea unei locuințe a devenit mai dificilă”, a declarat Monica Dudău, Head of Marketing Real Estate Europe, OLX Group (Storia și OLX Imobiliare în RO).

Cum am calculat gradul de accesibilitate al pieței imobiliare

Gradul de accesibilitate al pieței imobiliare din principalele județe ale țării a fost calculat pe baza prețului mediu pe metru pătrat al locuințelor disponibile la vânzare pe platforma imobiliară Storia în luna octombrie din anii 2022, 2023, 2024 și 2025.

Ulterior, prețul mediu pe metru pătrat a fost corelat cu valoarea din luna respectivă a salariului mediu net din județele incluse în analiză, conform datelor furnizate de Institutul Național de Statistică (INS). Este important de precizat că pentru prețurile proprietăților din octombrie 2025 a fost luat în calcul salariul mediu net pe județe din august 2025, întrucât acestea sunt cele mai recente date disponibile de la INS.

De asemenea, întrucât prețurile la proprietăți sunt exprimate în mod uzual în euro, salariile medii nete au fost convertite din lei în moneda unică europeană conform cursului mediu din luna respectivă publicat de Banca Națională a României (BNR).

În pasul următor, analiza a luat în calcul suprafețele minime legale pentru garsoniere și apartamentele cu 2 și 3 camere, așa cum sunt menționate în Anexa 1 a Legii 114 din 11 octombrie 1996, cunoscută și drept Legea locuinței. Mai exact, suprafața minimă legală este de 37 de metri pătrați utili pentru o garsonieră, 52 de metri pătrați pentru un apartament cu 2 camere și 66 de metri pătrați pentru un apartament cu 3 camere.

În final, pe baza acestor parametri, accesibilitatea pieței imobiliare a fost calculată ca raport între prețul unei locuințe și venitul mediu anual al unui locuitor din județul respectiv.

Analiza a luat în calcul accesibilitatea pieței imobiliare din București și cele mai importante 9 județe ale țării din perspectiva dezvoltării pieței imobiliare sau a economiei județului respectiv: Bihor, Brașov, Cluj, Constanța, Dolj, Iași, Ilfov, Sibiu și Timiș.

București și Ilfov au în prezent cele mai accesibile locuințe raportat la salariu

Datele disponibile pentru luna octombrie 2025 scot în evidență că locuințele din București și județul Ilfov sunt cele mai accesibile în raport cu salariul mediu net, indiferent de numărul de camere al proprietății.

Astfel, un bucureștean și un locuitor din județul Ilfov au nevoie de echivalentul a 4,3 salarii medii nete anuale pentru a cumpăra o garsonieră. Între timp, locuitorii din județele Iași și Timiș au nevoie de 5,5 salarii medii nete anuale pentru o astfel de tranzacție, iar în Sibiu, Constanța și Brașov sunt necesare peste 6 salarii medii nete anuale.

La polul opus, garsonierele din județul Cluj sunt cel mai greu accesibile, întrucât locuitorii de aici au nevoie de 7,1 salarii medii nete anuale pentru o astfel de achiziție. Acest lucru este ușor de explicat prin faptul că locuințele din Cluj sunt cele mai scumpe din România, însă salariul mediu net nu este cel mai mare din țară, întrucât este mai mic decât cel din București.

Pe de altă parte, datele indică faptul că achiziția unei garsoniere este aproape la fel de dificilă și pentru locuitorii din județele Bihor și Dolj, care au nevoie de 6,9 și, respectiv, 6,8 salarii medii nete anuale. În acest caz, principala explicație este că salariile medii nete sunt cu aproximativ 2.000 de lei pe lună mai mici decât în București sau Cluj.

În mare parte, gradul de accesibilitate este foarte asemănător și în cazul apartamentelor cu două sau trei camere. Bucureștenii și ilfovenii au în continuare cele mai accesibile oportunități pe piața imobiliară, întrucât au nevoie de aproximativ 6 salarii medii nete anuale pentru a cumpăra un apartament cu două camere și de echivalentul a 8,7 salarii medii nete anuale pentru un apartament cu trei camere.

În schimb, pentru un apartament cu două camere, locuitorii din Cluj plătesc 10,7 salarii medii nete anuale, de departe cel mai mult dintre cele 10 județe analizate, în timp ce locuitorii din Brașov, Dolj, Bihor și Constanța au nevoie de echivalentul a aproximativ 9 salarii pentru o astfel de achiziție.

În același timp, datele arată că în numeroase județe, gradul de accesibilitate scade brusc în cazul apartamentelor cu trei camere. De exemplu, locuitorii din Constanța, Dolj și Brașov au nevoie de echivalentul a peste 11 salarii medii nete anuale pentru un apartament cu trei camere, aproape la fel de multe ca locuitorii din Cluj (11,5 salarii). Practic, acest lucru se întâmplă pentru că diferența de preț dintre apartamentele cu două și trei camere este mai mică în Cluj decât în cele mai multe județe incluse în analiză.

Pentru a calcula gradul actual de accesibilitate al locuințelor s-a luat în calcul salariul mediu net din august 2025 și prețul mediu al locuințelor din octombrie 2025 calculat pentru fiecare tip de apartament în parte (cu una, două sau trei camere).

În ultimii 3 ani, locuințele au devenit cu 7% mai accesibile în Constanța

Pe de altă parte, dacă luăm în calcul evoluția prețurilor medii la locuințe și a salariilor medii nete din perioada octombrie 2022 - octombrie 2025, datele indică o serie de trenduri, în funcție de modul în care s-a dezvoltat piața imobiliară în județele analizate.

Pentru acest interval de timp de 3 ani, gradul de accesibilitate a fost determinat în funcție de prețul mediu al locuințelor din luna octombrie a anilor 2022, 2023, 2024 și 2025 din fiecare județ analizat, pe baza unui preț mediu unic calculat indiferent de numărul de camere al locuințelor.

De exemplu, dintre cele 10 județe analizate, Constanța este de departe județul în care locuințele au devenit mai accesibile în ultimii 3 ani. Datele centralizate arată că un locuitor din județul Constanța avea nevoie în octombrie 2025 de echivalentul a 6,3 salarii medii nete anuale pentru a cumpăra o garsonieră în acest județ, comparativ cu cele 6,8 salarii medii nete anuale necesare în octombrie 2022. Cu alte cuvinte, în prezent, garsonierele din Constanța sunt cu 7% mai accesibile decât în urmă cu 3 ani.

Astfel, chiar dacă prețul mediu pe metru pătrat a crescut cu 28%, până la aproximativ 1.950 de euro, locuințele au devenit mai accesibile pentru că salariul mediu net în județ a crescut cu 42% în același interval de timp, la aproape 4.900 lei.

Comparativ cu octombrie 2022, locuințele au devenit mai accesibile și în județele Brașov, Timiș și Bihor, însă diferențele de accesibilitate sunt mai mici comparativ cu cele înregistrate în Constanța.

De exemplu, un locuitor din județul Brașov are nevoie de echivalentul a 6,4 salarii medii nete anuale pentru a cumpăra o garsonieră, comparativ cu 6,5 salarii în octombrie 2022, ceea ce reprezintă o îmbunătățire a accesibilității cu 1,5%. Și aici prețurile au crescut cu 28%, la aproape 2.100 de euro pe metru pătrat, în timp ce salariul mediu net s-a majorat cu 33%, la aproximativ 5.100 lei.

În același timp, accesibilitatea s-a îmbunătățit cu până în 2% pe parcursul ultimilor 3 ani și în Timiș și Bihor, ca urmare a faptului că salariul mediu net a crescut într-un ritm ușor mai ridicat comparativ cu creșterile semnalate în cazul prețurilor solicitate de proprietari.

Locuințele din județul Sibiu, cu aproape 13% mai puțin accesibile decât în 2022

La polul opus, dintre cele 10 județe incluse în analiză se remarcă în special Sibiu. Potrivit datelor publicate de INS, salariul mediu net lunar a crescut cu 26% între octombrie 2022 - octombrie 2025, la circa 5.350 lei, adică într-un ritm mai lent comparativ cu cel din Constanța sau Brașov.

În același timp, prețurile locuințelor au crescut în județ cu 39%, la 1.850 de euro pe metru pătrat, într-un ritm mai alert decât în Constanța sau Brașov, ceea ce a determinat o scădere a accesibilității: un locuitor al Sibiului avea nevoie de 4,8 salarii medii nete anuale pentru o garsonieră în 2022, însă în octombrie 2025 acest indicator ajunsese la 5,4 salarii. Cu alte cuvinte, locuințele sunt acum cu 12,5% mai puțin accesibile decât acum trei ani.

De asemenea, gradul de accesibilitate a scăzut și mai mult în cazul apartamentelor mai spațioase. Mai exact, apartamentele cu două camere sunt cu 13,4% mai puțin accesibile, iar cele cu 3 camere cu 14,1% mai puțin accesibile decât în urmă cu 3 ani.

Datele indică faptul că locuitorii din județele Dolj (cu reședința de județ Craiova), Iași și Ilfov se confruntă la rândul lor cu o scădere a accesibilității locuințelor, însă într-un ritm mai puțin agresiv comparativ cu Sibiu. Astfel, achiziționarea unei garsoniere este cu 3,2% mai puțin accesibilă în Dolj, iar procentul este de  3,8% în Iași și 4,4% în Ilfov.

Bucureștenii și clujenii, afectați în special de scăderea salariului mediu net

Mai puțin accesibile au devenit în ultimii trei ani și locuințele din București. Astfel, dacă luăm în calcul prețul mediu solicitat pentru locuințe indiferent de numărul de camere al proprietății, un bucureștean are nevoie de echivalentul a 4,9 salarii medii nete anuale pentru a cumpăra o garsonieră de 37 de metri pătrați, comparativ cu 4,7 salarii în octombrie 2022. Astfel, locuințele din București au devenit cu 4,3% mai puțin accesibile.

Explicația de bază este că prețul locuințelor a crescut în medie cu 34% din octombrie 2022, la aproximativ 2.150 de euro pe metru pătrat, în timp ce salariul mediu net s-a mărit în acest interval într-un ritm mai lent, cu 30%, la puțin peste 6.800 de lei.

Totuși, este important de menționat că, potrivit datelor de la Institutul Național de Statistică, salariul mediu net în București a înregistrat o scădere bruscă în ultimele luni. Astfel, în martie 2025, salariul mediu net lunar a ajuns la un nivel record de aproape 7.600 lei, pentru ca în august 2025 să coboare la 6.800 de lei, ceea ce înseamnă o scădere cu 11% într-un interval de numai 5 luni.

O simulare realizată de Storia arată că, dacă salariul mediu net din București ar fi rămas stabil la 7.600 lei până în prezent, atunci un bucureștean ar fi avut nevoie de echivalentul a 4,4 salarii medii anuale pentru a cumpăra o garsonieră, ceea ce înseamnă că locuințele din Capitală ar fi fost mai accesibile cu 6%, în loc să fie mai puțin accesibile cu 4%. În acest context, evoluția economiei și a pieței muncii joacă la rândul lor un rol esențial pentru ca locuințele să rămână accesibile pentru o parte cât mai însemnată a populației.

Cu o situație asemănătoare se confruntă, într-o măsură mai mică, și locuitorii din județul Cluj, acolo unde salariul mediu net a scăzut în ultimele luni cu 6%, de la 6.900 lei în martie 2025 la 6.500 lei în august 2025. Astfel, dacă salariul mediu net ar fi rămas constant la 6.900 lei, clujenii ar fi avut nevoie de 6,6 salarii medii nete anuale pentru a cumpăra o garsonieră, comparativ cu cele 6,7 salarii medii nete din octombrie 2022, ceea ce ar fi însemnat că locuințele din județul Cluj ar fi fost mai accesibile cu 1,5% comparativ cu octombrie 2022.

În schimb, reducerea salariului mediu net la 6.500 lei a generat o scădere a accesibilității locuințelor cu 4,5% comparativ cu octombrie 2022, întrucât clujenii au acum nevoie de 7 salarii medii nete anuale pentru o garsonieră, comparativ cu 6,7 salarii medii nete anuale în octombrie 2022. Creșterea cu 35% a salariului mediu net a fost aproape în linie cu avansul de 37% al prețului mediu pe metru pătrat, însă diferența dintre cele două ritmuri de creștere se reflectă direct în diminuarea accesibilității.

Pe lângă modificările salariului mediu net, accesibilitatea pieței imobiliare a fost influențată și de alți factori, printre care se numără exprimarea prețurilor la proprietățile imobiliare în moneda unică europeană. Potrivit datelor BNR, leul s-a devalorizat cu aproximativ 2,8% comparativ cu euro pe parcursul ultimilor 3 ani, de la un curs mediu de aproape 4,93 lei pentru un euro în octombrie 2022 la aproape 5,07 lei pentru un euro în octombrie 2025.

De asemenea, un alt factor este reprezentat de creșterea salariului minim brut în construcții cu 53%, de la 3.000 lei în 2022 la 4.582 în 2025, ceea ce a majorat costurile dezvoltatorilor imobiliari. În plus, materialele de construcții au înregistrat la rândul lor creșteri de prețuri.

***

Despre Storia

Storia e cea mai vizitată platformă imobiliară din România și totodată platforma cu cele mai multe anunțuri de vânzare și închiriere din țară, care își propune să aducă mai multă claritate pe piața imobiliară. E locul unde mii de proprietari, agenți imobiliari și dezvoltatori își prezintă ofertele. Storia își propune să îi sprijine pe cei care caută locuința potrivită, oferind instrumente și informații valoroase despre piața imobiliară, cu scopul de a-i ajuta să ia decizii informate. În 2022, Storia a lansat un instrument care analizează calitatea vieții în cartierele din România. Indexul Storia (inițial T.R.A.I.) oferă un scor de la 0 la 100 pentru fiecare cartier, pe baza a 17 criterii importante pentru români. Acestea includ atât date obiective – precum traficul, calitatea aerului sau prețul locuințelor – cât și percepții subiective, colectate printr-un studiu aflat în desfășurare, la care au răspuns peste 109.000 de persoane. Printre aspectele evaluate se numără siguranța, curățenia, liniștea sau accesul la piste de biciclete. Scopul este ca oamenii să aibă o imagine mai clară asupra cartierelor în care trăiesc sau în care se gândesc să se mute.

CONTACT PENTRU PRESĂ:

Alexandra Croitoru |  alexandra.croitoru@thepractice.ro  |  0752 751 065