Din 2027, casa românului va fi taxată după valoarea de piață, iar domiciliul trebuie protejat fiscal

Începând cu anul 2027, România se pregătește să facă un pas important în reforma impozitării proprietății, prin apropierea bazei de impozitare de valoarea reală a imobilului. Documentele oficiale privind reforma fiscală prevăd pentru anul 2026 stabilirea valorilor care urmează să fie utilizate la determinarea bazei fiscale aferente anului 2027, ceea ce înseamnă că discuția despre impozitul pe locuință intră într-o etapă fundamental diferită.

Casa în care un om trăiește poate ajunge să fie evaluată fiscal într-o relație mult mai strânsă cu valoarea pe care piața o atribuie proprietății, fără ca venitul proprietarului să crească în același ritm și fără ca acea locuință să îi producă vreun venit.

Aceasta este exact problema asupra căreia am atras atenția înainte ca noul sistem de impozitare să ajungă în centrul dezbaterii fiscale. La 28 iulie 2025, am depus propunerea legislativă devenită PL-x nr. 476/2025, prin care am propus scutirea de la plata impozitului pe clădire și pe teren pentru locuința folosită exclusiv ca domiciliu, în limita a 120 de metri pătrați din suprafața utilă a clădirii și a 120 de metri pătrați din terenul aferent.

Am recurs la acest demers pornind de la o diferență esențială pe care politica fiscală trebuie să o recunoască, există o diferență între casa în care un om locuiește și proprietatea deținută pentru investiție, închiriere, acumulare patrimonială sau speculație. Aceste proprietăți nu au aceeași funcție economică și nu pot fi tratate fiscal ca și cum ar avea aceeași destinație. Din 2027, această diferență devine și mai importantă.

Un pensionar care locuiește de treizeci sau patruzeci de ani în același apartament poate constata că valoarea fiscală a locuinței sale crește deoarece zona s-a dezvoltat, prețurile imobiliare au urcat sau tranzacțiile din vecinătate indică valori mai mari. Pensia lui însă nu crește automat în același ritm, numărul camerelor rămâne același, locuința nu îi produce niciun venit, iar capacitatea sa reală de plată poate fi chiar mai redusă decât în anii anteriori.

O locuință care valorează pe piață 300.000 de lei poate ajunge să valoreze 450.000 sau 600.000 de lei fără ca proprietarul ei să fi primit diferența de 150.000 sau 300.000 de lei. Această creștere există în valoarea patrimonială a bunului și devine lichiditate doar dacă omul își vinde casa.

A construi o politică fiscală care confundă aprecierea teoretică a proprietății cu venitul disponibil al proprietarului înseamnă să presupui că omul este mai bogat doar pentru că locuința în care continuă să trăiască valorează mai mult pe piață.

Tocmai aici se află problema de principiu pe care am ridicat-o prin inițiativa mea legislativă. Statul taxează venitul din care omul își cumpără locuința, încasează taxe și TVA din numeroasele operațiuni economice legate de construirea, cumpărarea sau renovarea acesteia, iar după dobândirea casei continuă să perceapă anual impozit pentru simpla deținere a bunului. În aceste condiții, trecerea către o bază fiscală apropiată de valoarea reală trebuie să fie însoțită obligatoriu de o discuție serioasă despre protejarea locuinței principale și despre limita până la care statul poate transforma domiciliul într-o sursă permanentă de venit fiscal.

Inițiativa mea nu propune eliminarea impozitării tuturor proprietăților și nici scutirea nelimitată a patrimoniilor imobiliare importante. Ea stabilește o delimitare clară, protejarea unei suprafețe de maximum 120 mp din locuința principală și a 120 mp din terenul aferent. Vorbim, așadar, despre domiciliul efectiv al persoanei și despre o limită determinată, nu despre apartamente suplimentare, case de vacanță, proprietăți cumpărate pentru închiriere sau portofolii imobiliare care produc venit.

Această distincție este cu atât mai necesară cu cât noua filosofie fiscală poate lega într-o măsură tot mai mare obligația anuală de dinamica pieței imobiliare. Piața poate crește mult mai repede decât salariile sau pensiile. Un proprietar poate deveni, din perspectiva evidenței fiscale, deținătorul unui bun din ce în ce mai valoros, în timp ce, în viața de zi cu zi, rămâne aceeași persoană care își plătește alimentele, energia, medicamentele și celelalte cheltuieli din același venit lunar. Un apartament cumpărat cu decenii în urmă într-un cartier care între timp s-a dezvoltat nu devine o sursă de venit doar pentru că astăzi ar putea fi vândut mai scump. O casă moștenită de la părinți nu transformă automat proprietarul într-un contribuabil cu o capacitate financiară superioară.

Între valoarea unui patrimoniu și venitul disponibil există o diferență pe care un sistem fiscal echitabil trebuie să o recunoască înainte de a stabili cât poate suporta anual contribuabilul. Această problemă nu îi privește numai pe pensionari, ea îi privește și pe familiile tinere care au credite ipotecare pe douăzeci sau treizeci de ani.

Un om poate plăti simultan rata pentru locuință, dobânda către bancă, asigurarea, utilitățile, întreținerea și impozitul local. Dacă valoarea fiscală a proprietății începe să evolueze odată cu piața, statul riscă să introducă o povară suplimentară asupra unui bun pentru care familia continuă încă să plătească lunar.

Dacă o familie cumpără un apartament de 100.000 de euro cu un credit pe treizeci de ani, faptul că după zece ani apartamentul valorează 150.000 de euro nu înseamnă că familia a încasat 50.000 de euro. Nu înseamnă că salariile membrilor familiei au crescut cu 50% și nu înseamnă că aceștia dispun de bani suplimentari pentru a plăti un impozit mai mare. Înseamnă doar că bunul pe care încă îl finanțează prin credit are o valoare de piață mai ridicată.

De aceea consider că anul 2027 nu poate deveni doar anul în care statul își perfecționează capacitatea de evaluare a proprietăților. Trebuie să fie și momentul în care Parlamentul stabilește ce anume protejează în raportul dintre fiscalitate și dreptul de proprietate. Dacă evaluarea devine mai exactă, iar baza fiscală se apropie de valoarea reală, atunci și delimitarea dintre locuința principală și proprietatea cu funcție economică trebuie să devină mai riguroasă.

În forma actuală a Codului fiscal, persoana care deține o clădire datorează anual impozit pentru aceasta, cu excepțiile prevăzute de lege, iar impozitul pe clădirile rezidențiale este stabilit de autoritățile locale în limitele prevăzute de Codul fiscal. Tocmai de aceea este important să existe o protecție legală explicită pentru domiciliul principal înainte ca noul mecanism de evaluare să devină aplicabil.

Nu putem ajunge într-o situație în care statul constată că valoarea locuințelor a crescut și transformă automat această apreciere într-un argument pentru creșterea sarcinii fiscale, fără să întrebe dacă proprietarul are un venit mai mare, dacă locuința îi produce bani, dacă este singura proprietate pe care o deține sau dacă omul respectiv are posibilitatea reală de a suporta noua obligație fără să renunțe la alte cheltuieli esențiale. Mai ales într-o țară în care proprietatea asupra locuinței a reprezentat, pentru generații întregi, principala formă de siguranță economică a familiei, politica fiscală trebuie să evite transformarea acestei siguranțe într-o vulnerabilitate. Omul care a muncit o viață pentru a avea o casă nu trebuie să ajungă la bătrânețe în situația de a se întreba dacă își mai poate permite fiscal să locuiască în propria sa proprietate doar pentru că valoarea acesteia a crescut în evidențele statului.

Am propus scutirea locuinței principale tocmai pentru a introduce o asemenea limită. Consider că statul poate și trebuie să facă distincție între proprietatea care produce venit și proprietatea care asigură locuirea, între patrimoniul imobiliar acumulat și domiciliul familial, între omul care deține mai multe proprietăți cu scop economic și omul care deține o singură casă în care trăiește.

Din această perspectivă, reforma anunțată pentru 2027 confirmă necesitatea dezbaterii pe care am deschis-o încă din 2025. Apropierea impozitării de valoarea reală a proprietății, fără introducerea unor garanții pentru domiciliul principal, poate accentua discrepanța dintre valoarea bunului și capacitatea financiară a proprietarului. Iar această discrepanță îi poate lovi tocmai pe cei care nu au venituri mari, dar locuiesc în proprietăți a căror valoare de piață a crescut în timp.

În 2027, întrebarea nu va fi numai cât valorează casa unui român, întrebarea esențială va fi dacă statul consideră că acea valoare îi conferă automat și o capacitate mai mare de plată.
Eu susțin că răspunsul trebuie să fie categoric, locuința în care omul trăiește, în limite rezonabile și fără a produce venit, trebuie protejată fiscal. Valoarea de piață a unei case nu este salariu, nu este pensie, nu este venit disponibil, și nu poate deveni, prin simpla reevaluare a proprietății, justificarea unei poveri fiscale tot mai mari asupra celui care nu face altceva decât să locuiască în propria sa casă.

Raisa ENACHI,
Deputat de Vaslui